Кто должен обслуживать домофоны в воронежских многоэтажках?

Дискуссия вокруг домофонов стала тревожным звонком для жителей многих воронежских домов.

Фото: Кристина БРАЖНИКОВА. Перейти в Фотобанк КП

«Ведут междуусобные бои и не хотят унять кровопролитья» не шекспировские две «равно уважаемых семьи», а домофонные службы и управляющие компании Воронежа. Коммунальщики отстаивают свое право выбирать фирмы, которые будут заниматься техобслуживанием установленного в подъездах оборудования. Это право дает им закон: в 491-м постановлении правительства сказано, что УК обязаны следить за общим имуществом жильцов как самостоятельно, так и привлекая подрядчиков.

В последнее время управляющие компании начали расторгать договоры о техобслуживании с конторами, оказывавшими жильцам услуги ранее, и привлекать новые. Например, УК «РЭК-22» заключила договор с другим подрядчиком - новичком на этом рынке. Домофонные службы, естественно, не хотят, чтобы их отправляли в отставку. Они опасаются не только лишиться работы, но и того, что предлагаемая жильцам фирма вскоре может занять положение монополиста и начать взвинчивать цены - такую страшилку нам рассказали. Якобы и компания-подрядчик, и УК принадлежат одному из депутатов - местному коммунальному магнату, который хочет прогнать конкурентов с насиженных мест, заключая договор о техобслуживании только со своей собственной фирмой. Если верить частникам, желание власть имущих сконцентрировать в одних руках как можно больше оказываемых услуг и стало причиной начавшихся изменений.

Однако директор УК «РЭК-22» Павел Матросов объясняет свои действия так:

- Я был очень удивлен, когда осенью пришел работать в УК и вместо конкретных предложений получил от частных домофонных фирм угрозы настроить против нас жильцов. Мы обязаны обслуживать общедомовое имущество, в том числе и домофоны. Обязаны нанять подрядчика и ремонтировать эти устройства. По человечески я понимаю бизнесменов, которые работают в этой сфере много лет, но первая же проверка жилинспекции - и лицензии нам не видать. Я лишь привел работу своей УК в законное русло, заключив договор с подрядчиком, который предложил выгодные жильцам условия: меньший тариф за ремонт домофонов, скидки и льготы.

А теперь будет общий?

Камень преткновения в этом споре - является ли домофон общедомовым имуществом (далее - ОДИ), потому что именно данное обстоятельство обязывает УК участвовать в техобслуживании устройств и выбирать подрядчика (то самое 491-е постановление):

- Домофоны как оборудование, размещенное в местах общего пользования многоквартирных домов, входят в состав общего имущества. Их содержание, обслуживание и ремонт относятся к обязанностям управляющей организации, - пояснил руководитель городского управления муниципального жилищного контроля Сергей Максин.

Согласно распоряжению Минрегионразвития, во всех многоэтажках, которые были сданы с уже установленным домофоном, начиная с 2011 года, это устройство по умолчанию является ОДИ. И споров здесь уже быть не может. Однако даже если дом сдан раньше, но домофоны в нем устанавливал сам застройщик, то, как заверяют юристы, они тоже входят в ОДИ.

- По Жилищному кодексу, общедомовое имущество - это имущество, которое используется для обслуживания как минимум двух квартир, - поясняет юрист по вопросам ЖКХ Мария Солодова.

При этом в довольно старых домах домофоны, как правило, были куплены на деньги жильцов, а обсуживает их та компания, которая ставила. Бывает, что люди скидывались на устройство даже не домом, а отдельным подъездом. К общему имуществу в таких «возрастных» зданиях этот аппарат по умолчанию не относится - значит, УК не причастна к техобслуживанию вашего «железного стража».

В этой запутанной ситуации с домофонами понятно стремление власти навести порядок: Минрегионразвития требует от УК, чтобы те включали домофоны в таких домах в ОДИ. Но эксперт региональной общественной организации «Жилконтроль» Людмила Евстратова считает, что у жильцов есть право выбора:

- Если бы УК волевым решением включала домофон в состав ОДИ без согласия собственников, тогда нарушался бы ФЗ-135 «О конкуренции». Люди имеют право формировать состав ОДИ, как и прописано в Жилищном кодексе.

Проблема в том, что оплачивать техобслуживание домофонной компании напрямую, через отдельную квитанцию, как это и делают владельцы приобретенных на свои деньги домофонов, - незаконно. Плату необходимо вносить через квитанцию от УК (письмо Минрегионразвития от 27 апреля 2011 года). А для этого управляющая компания должна заключить договор с домофонной службой.

Иными словами, если вы хотите, чтобы кто-то следил за исправностью работы прибора, то нужно действовать так: на общем собрании жильцов внести устройство в состав ОДИ, решить, какая домофонная компания будет обслуживать ваш дом, и отнести протокол общего собрания в УК.

Как альтернативу Людмила Евстратова предлагает другой вариант: можно не вносить домофон в ОДИ и не платить ежемесячно за его обслуживание, а скидываться на ремонт только по необходимости, в случае поломки. Правда, тогда кому-то из жильцов придется собирать деньги с остальных (сделать это зачастую бывает непросто) и на свой страх и риск привлекать подрядчика со стороны.

Выход для тех, кто все же выбрал ежемесячную оплату техобслуживания, но хочет продолжать платить отдельным подъездом, предлагает советник мэра по вопросам ЖКХ Светлана Кравцова:

- По моему личному мнению, управляющая компания может заключить договоры и с несколькими подрядными организациями, если так решат всем домом жильцы на общем собрании и если в вашем договоре с УК не прописано, что последняя вправе выбирать подрядчика в одностороннем порядке. К сожалению, этот пункт можно изменить, только обратившись в суд.

Совет здесь может быть один: еще на начальном этапе, заключая договор с УК, внимательно читать, что вы подписываете.

Спор «технарей» и юристов

В том, относить ли домофон к общедомовому имуществу, есть и еще одна закавыка. Руководитель домофонной службы «Ниал» Анатолий Упиров обращает внимание на то, что слова «домофон» в 491-м постановлении, в котором описан состав ОДИ, нет, а есть «автоматическое запирающее устройство»:

- АЗУ - это, например, кодовый замок, - настаивает Анатолий Петрович. - Это более примитивное устройство. Домофон, конечно, тоже не космический корабль, но его функции не сводятся к тому, чтобы просто держать дверь запертой. Он вообще не имеет отношения к общедомовому имуществу! Если люди скидывались на него одним подъездом, то это корректнее называть их общедолевой собственностью.

С Анатолием Упировым согласился и декан факультета радиотехники и электроники ВГТУ Валерий Небольсин. А Людмила Евстратова считает АЗУ и домофон синонимами. Можно сделать вывод, что в этом локальном споре «технарей» и юристов перевес все-таки на стороне последних.

Что же касается других спорных моментов, связанных с домофонами (а они могут возникать часто, ведь тема порождает много дискуссий), то их можно и нужно разрешать в судебном порядке.

КСТАТИ

Согласно письму Минэкономразвития от 23 августа 2010 года, техобслуживание домофона входит в строку «Содержание и ремонт общего имущества», поэтому платить за домофон отдельной строкой вы не обязаны.