Квартирный бум: почему воронежцы скупают однушки в новостройках
Воронежцев не пугают высокие ставки по ипотеке
Фото: Светлана МАКОВЕЕВА
С начала спецоперации на Украине в Воронеже вырос спрос на покупку жилья. Нестабильная экономическая ситуация пугает горожан - люди, пережившие дефолт, пытаются таким образом сберечь свои накопления. При этом частные продавцы, напротив, снимают объявления с сайтов недвижимости, откладывая сделки до лучших времен. Насколько это грамотная стратегия - вложение в квадратные метры, а также чего ожидать в дальнейшем на рынке недвижимости, выяснила «Комсомолка».
Успеть совершить сделку
В марте недвижимость из жилплощади, по сути, превратилась в способ спасения средств. По словам коммерческого директора агентства недвижимости «Трансферт» Галины Колокольниковой, воронежцы пытаются успеть совершить сделку, опасаясь дальнейшего роста цен и ставок по ипотеке.
- Рынок турбулентный, не понятно, что будет дальше. После 24 февраля был ступор, ничего не продавали, не покупали. Потом начался всплеск. Гребут все подряд. Недвижимость используют как инструмент для сохранения денег. Люди, которые не хотят делать краткосрочные вложения в банковские вклады, не разбираются в фондовом рынке, предпочитают именно такой способ, - рассказала Галина Колокольникова. - Продавцы вторички, напротив, снимают объявления с продажи - опасаются нестабильной экономической ситуации. Те, кто уже планировал поменять квартиру на большую и уже получил одобрение по ипотеке, стараются все-таки найти себе жилье.
Риэлторы отмечают, что в марте спрос вырос именно на новостройки. По словам директора агентства недвижимости «Этажи» в Воронеже Даниса Латыпова, доля покупателей на новостройки выросла до 52,6% (еще в январе было 46,7%). Это самый высокий показатель с декабря 2021 года. Рост поддерживает льготная ипотека.
Новостройки предпочитают из-за льготных ставок по ипотеке
Фото: Светлана МАКОВЕЕВА
- Чистых продаж очень мало, в основном, люди меняют свои жилищные условия (расширяются, разменивают одну квартиру на несколько). Большая часть покупателей брали недостающую сумму для покупки в ипотеку. Но так как ключевая ставка поднялась, ежемесячный платеж стал очень велик (банки выдают ипотеку по ставке от 20% годовых, - прим. ред), - рассказал Данис Латыпов. - Многие отказываются от покупки вторичного жилья в пользу новостроек, так как там еще действует льготная ипотека. Создавшийся ажиотаж также повлек за собой последствия. Началось повышение цен.
Как отметила Галина Колокольникова, все пытаются подстроиться под льготную ипотеку, попасть в одну из категорий. При этом те, у кого это не получается, соглашаются и на высокие процентные ставки - кризисы прошлых лет показали, что, когда ситуация нормализуется, ключевая ставка упадет, будет доступно рефинансирование.
При этом в нестабильной ситуации растет спрос на однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Большие сейчас не в ходу. Даже на вторичном рынке, где наступила стагнация, увеличивается привлекательность именно компактного жилья.
- Спрос на рынке вторичной недвижимости в марте, по нашим данным, сохранился и даже вырос на однокомнатные квартиры, хотя до этого доля продаж однушек была не такая высокая: в декабре 2021-го - 52,4%, в январе 2022-го - 46,7%, в феврале - уже 65%, а в марте она увеличилась до 74,5%, - пояснил Данис Латыпов.
Что будет дальше
По словам Галины Колокольниковой, последующее развитие рынка недвижимости зависит от продолжительности спецоперации на Украине. После того как она закончится, можно будет давать четкие прогнозы.
- Можно будет проводить параллели с кризисами 2008, 2014 и 2020 годов. Все они похожи между собой. Рынок придет в стабильность уже через два-три месяца после завершения спецоперации, - считает Колокольникова.
Рынок жилья будет перестраиваться
Фото: ПЫХАЛОВА Юлия (архив)
Данис Латыпов уверен, что рынок станет меняться. По его словам, в ближайшее время спрос будет падать, как на новостройки, так и на вторичку. Квартиры от собственников за такие высокие процентные ставки будут покупать только те, кому это действительно необходимо.
- Наличные деньги уже скоро все будут вложены на волне ажиотажа, останутся только те, кто не может не проводить сделку по личным причинам. Также все большее число россиян лишаются привычных доходов на волне сокращений и перестройки рынка. Это тоже ограничит спрос не только на недвижимость, но и на все группы товаров и услуг, - рассказал Латыпов. - Если ипотечные ставки к началу лета не снизятся до 15 - 16% годовых, то на вторичном рынке жилья количество сделок сократится на 30 - 40%. И потенциальные покупатели станут активными квартиросъемщиками. Теперь не только в Москве, но и в Воронеже и в других регионах страны рынок аренды будет активно развиваться на фоне заградительных ставок по ипотеке: съем квартиры, а не ее покупка станет единственным выходом для решения жилищного вопроса.
Вкладывать в недвижимость - неверная стратегия
Аналитики считают, что недвижимость - не лучшее средство вложений. Просто сохранить деньги этот метод, вероятно, и поможет, но выгоды не принесет.
- На мой взгляд, вкладывать средства в квартиры - это ошибка. Рынок недвижимости был «перегрет» еще до февральских событий. Поэтому, скорее всего, цены на квадратные метры расти не будут. 2008 и 2014 годы показали, что в кризис цены на жилье падают даже в рублевом эквиваленте, - рассказала независимый финансовый аналитик Елена Чуфринова. - С точки зрения экономики действия людей, которые сейчас покупают квартиры, можно только приветствовать. Они запускают цепочку спроса, состоящую из строителей, перевозчиков, производителей стройматериалов, различных подрядчиков. Те в свою очередь осваивают деньги и таким образом дают тысячи рабочих мест. Но с точки зрения личной стратегии я не уверен, что покупатели недвижимости действуют правильно.
Есть альтернативные способы спасти накопления
Фото: Николай ОБЕРЕМЧЕНКО
Финансовый советник Евгений Меркулов добавил, что «квадратные метры» никогда не дают доход выше инфляции, поэтому как финансовый инструмент для приумножения средств недвижимость рассматривать не стоит. По его словам, покупка квартиры может спасти накопления от инфляции, но не более того. Даже до кризисного 2020 года доходность от недвижимости была не более 4%. Аналитик полагает, что спрос на квартиры упадет, когда закончится льготная ипотека. Стоимость жилья к этому времени расти перестанет. Более того, в долларовом эквиваленте цены уже упали.
Поэтому, по мнению Меркулова, покупать жилье следует только в том случае, если это действительно необходимо.
- Если платеж за съемную квартиру будет равен ипотечному платежу, то тем более. Вкладывать в свое выгоднее, - отметил Меркулов. - Может, люди и выиграют: в 90-е годы брали кредиты, а потом отдавали их с одной зарплаты, когда деньги обесценились. Ждать ли нам повторения, сказать сложно.
Сбережения можно спасти
Евгений Меркулов считает, что сейчас наиболее оптимальное решение - банковский вклад. Вслед за ключевой ставкой выросли и проценты по депозитам. Можно получить 20% годовых в рублях или 8% в долларах.
- До 2020 года инвесторы гонялись за доходностью в 8% в долларах. Сейчас это возможно. Я думаю, проще всего и выгоднее хранить деньги именно в банке, - пояснил Меркулов.
Елена Чуфринова относится к вкладам более скептически. По ее словам, выгода будет зависеть от реальной инфляции. Не факт, что доходы по вкладам ее превзойдут.
- Сейчас очень высокий уровень неопределенности. В таких ситуация есть традиционный совет – вложиться в безрисковые активы. Таковыми считаются доллары и золото. К сожалению, сейчас возможность уйти в доллары ограничена. По сути, остается только золото. Но и в этом случае надо заранее понимать, где его хранить, как потом продавать, - пояснила Чуфринова.
КСТАТИ
Финансовый университет при Правительстве РФ совместно с СПАО «Ингосстрах» провел исследование, выяснив, какие способы хранения сбережений наиболее популярны у россиян. Опрос проводили в феврале 2022 года.
Оказалось, что воронежцы делают ставку на доллары. На втором месте предпочтений - банковские вклады. Только после этого идет недвижимость (квартиры и дома - третье и четвёртое место). Замыкают рейтинг автомобили. При этом евро в список не попало.