2018-07-31T22:14:59+03:00

В Воронеже из обычной квартиры сделали двухуровневую за счет техэтажа

Некоторые жильцы не понимают, почему их мнения при этом никто не спрашивал
Поделиться:
Комментарии: comments1
Законно ли такое "творчество", зависит от того, что по поводу техэтажа сказано в планеЗаконно ли такое "творчество", зависит от того, что по поводу техэтажа сказано в планеФото: из архива «КП»
Изменить размер текста:

Воронежец, купивший квартиру в новом жилом комплексе "Арка", расположенном в районе Памятника Славы, обнаружил, что технический этаж в его доме переделывают под жилое помещение: кто-то из соседей решил поселиться в двухэтажной квартире. Это стало понятно, когда люди вдруг заметили два новых окна под самой крышей - там, где планом никакие окна, казалось бы, не предусмотрены!

Мы запросили документы в Росреестре. Согласно выпискам, технический этаж, входивший в состав нашего общедомового имущества, был отчужден через несколько лет после сдачи дома, - рассказывает наш читатель Сергей Александрович. По его словам, в ТСЖ на все вопросы предъявили протокол собрания жильцов, которым якобы владельцы квартир сами решили пожертвовать техническим помещением. Однако мужчина и его соседи не совсем понимают, как это решение прошло мимо них. Мы решили задать все вопросы, которые возникают у нас в связи с этой историей, специалисту в сфере ЖКХ Андрею Смирнову.

Юрист в сфере ЖКХ: «Для таких решений необходимо 100 % подписей»

- Вопросы общедомового имущества часто кажутся элементарными, - рассуждает эксперт. - Например, если есть техэтаж, кажется, что он должен быть общим, однако это не всегда так. И вот по каким причинам. Например, софинансирование. Когда юридическое или частное лицо участвует в софинансировании или долевом строительстве и непосредственно на его деньги возводится та или иная часть здания. Человек даже может построить таким образом котельную и оказывать дому услугу по горячему водоснабжению и отоплению. В иных случаях, если имущество предназначено для обслуживания более, чем одного помещения, то оно является общедомовым. Отчуждение такого имущества возможно только на основании решения общего собрания собственников с согласия ста процентов собственников. Это зафиксировано в Жилищном кодексе.

По словам Андрея Смирнова, для решения некоторых вопросов не обязательно такое единогласие. Но случаи, подобные нашему, очень серьезны:

Для выбора председателя, управляющей компании и урегулирования некоторых текущих вопросов достаточно и пятидесяти процентов. Для сдачи в аренду общего имущества или его перепланировки - двух третьих. В обоих этих случаях голосуют не люди, а квадратные метры: "весомость" мнения прямо пропорциональна проценту жилой площади, которой владеет человек. Если же речь идет именно об отчуждении общедомового имущества, нужно согласие всех собственников квартир. На практике заручиться их стопроцентной поддержкой практически невозможно. Если кто-то фальсифицирует протокол собрания собственников, это уголовное преступление. Как минимум, это можно квалифицировать по статье 327 УК РФ "Подделка официального документа". Можно и по 159 статье, как "Мошенничество". В таком случае людям нужно через суд признать недействительным решение, зафиксированное протоколом, и параллельно подать заявление в правоохранительные органы - о мошенничестве в сфере общедомового имущества.

- Каким может быть исход разбирательств?

Если протокол и правда фальсифицировали и вина будет доказана, техэтаж или другой объект останется в общедомовой собственности. Виновное лицо должно будет само рассчитаться с покупателем - если он и сам стал жертвой преступного замысла. Уже после этого лицо, которое намеревалось жить в двухэтажной квартире, в принципе, может попытаться договориться с собственниками на законных основаниях. Но для этого ему, опять же, придется получить согласие сто процентов собственников.

У техэтажа или подвала может быть и законный владелец

- Может ли быть владелец у таких помещений в доме, где проходят какие-то важные коммуникации?

Да, это возможно. Просто владелец должен будет предоставить доступ ко всем коммуникациям. Например, дом, где я живу, еще в советские годы дом запроектирован с магазином на первом этаже. И к магазину же, согласно плану, относится часть подвала, которую используют для складских целей. Именно там находится запорная арматура по отоплению и водопроводу. Однако эту часть подвала вместе с магазином приватизировали на совершенно законных основаниях.

Дома и стены помогают - зарабатывать

Бывает, что на общем имуществе наживаются третьи лица, которые не имеют к нему отношения. Речь о размещении в подъездах, лифтах и на наружных стенах всевозможных рекламных материалов. В этом мы увидели некоторые параллели с историей нашего читателя. И поинтересовались, имеют ли право люди подзаработать на том, что принадлежит им по праву.

- Фасад и любые несущие стены являются общедомовым имуществом, поэтому заработать на рекламе - не только их право, но и хорошая возможность вложить дополнительные деньги в состояние общего имущества. Чтобы это сделать, нужно на общем собрании вынести решение о сдаче в аренду определенных площадей. Тут как раз нужно набрать две трети голосов. Далее жильцы должны передать полномочия по размещению рекламы, подписанию договоров и получению денег управляющей компании и прописать в протоколе стоимость квадратного метра. УК уже будет договариваться с рекламодателями. Иметь дело с владельцами и арендаторами нежилых помещений в здании может быть проблематично: любой владелец бизнеса старается расходовать как можно меньше, а потому будет сопротивляться вашему желанию обязать его платить за какие-то рекламные площади. Но такие вопросы легко решаются в судебном порядке, поскольку закон о рекламе четко определяет, что является рекламой, а что нет. Вывеска, содержащая название предприятия, юридический адрес и график работы, под это определение не подпадает. Все остальное, размещенное на фасаде дома в интересах какого-либо лица или организации, является наружной рекламой.

- И что делать, если реклама на доме есть, но доход от нее получает кто-то другой или не получает никто?

- Это сложный процесс. Нужно будет доказывать стоимость этой рекламы, проводить экспертную оценку, приводить факты, подтверждающие цену квадратного метра рекламы по аналогичным объектам, это достаточно длительная работа.

- Как вообще появляется незаконная реклама на зданиях?

Это происходит от избытка наглости или от незнания закона. Как правило, размещают ее те, кто полагает, что если у меня по этому адресу находится магазин, то я могу крепить на фасад все, что хочу. Если УК адекватная и работает на благо дома, то она за этим следит. Но есть и такие управляющие компании, которые деньги от рекламы просто оставляют себе. Это преступные организации, действующие исключительно в своих интересах и наживающиеся на юридической безграмотности населения.

Реклама в лифте тоже должна приносить доход

Лифт относится к оьбщедомовому имуществу - стало быть, и реклама в нем не должна быть бесплатной Фото: из архива «КП»

Лифт относится к оьбщедомовому имуществу - стало быть, и реклама в нем не должна быть бесплатнойФото: из архива «КП»

- Похожее часто можно наблюдать и в лифтах. Почти в каждом висит рекламный стенд, а люди ничего с этого не имеют...

- Абсолютно та же ситуация. Это незаконные действия управляющей компании. Пока правоохранительные органы с исполнительной властью не обратят на это серьезное внимание, такая практика будет продолжаться. Чтобы этого не допускать, я прежде всего советую выбирать самим свою УК и интересоваться ее работой. Во-вторых, нужно организовать собрание собственников, где нужно поставить ряд вопросов, связанных с рекламой. Я говорил об этом выше. И еще просто необходим совет дома и его председатель, чтобы было кому контролировать поступление финансовых поступлений на нужды МКД. Можно также заключить договор с рекламной организацией и передать им потенциальные рекламные площади в управление (способ подойдет тем, кто имеет возможность хорошо заработать на рекламе из-за выгодного расположения дома - ред.).

- На что можно потратить вырученные средства?

- Доход можно пустить исключительно на нужны дома, никаких индивидуальных выплат с полученных от рекламы денег делать нельзя, если иное не принято на общем собрании собственников и не оговорено в договоре управления МКД.

Понравился материал?

Подпишитесь на ежедневную рассылку, чтобы не пропустить интересные материалы:

 
Читайте также